千房百计第二计：浠水房产网教你怎样成为收房专家

2013年08月08日 11:21 小编：蔡蔡 |0 点击：1860

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期待了许久，房子终于要交付了，兴奋之余，却发现交房延迟、工程质量、胡乱收费等问题接连出现。眼前的家跟自己想象中的相差甚远，说好的房子呢？于是，一场场房屋保卫战开始上演，与物业较量，与开发商交涉。数次交锋之后，身疲力竭，然而问题却仍然摆在眼前。这时候，你一定希望身边出现一位验房专家，来帮你搞定一切。经历一次交房，我们就当了一回斗士。其实，我们每个人都可以成为专家。浠水房产网特别策划:《千房百计》第二计“交房的那些事儿”，让你收房时成为专家！ 链接：《2013年度浠水交房楼盘大盘点》

交房一般流程
1：办理收费手续：开发商会在收房前通过挂号信将收房通知单邮递给业主，告知具体收房的时间及须准备的资料。业主按通知单上安排的时间携带相关证件、资料办理收房手续。
相关证件、资料：收房通知书、业主身份证复印件、原缴交房款收据等单据、购房合同等；
注意：如业主在约定时间内没有办理相关手续，则视为开发商已实际将该房交付业主使用，业主从通知单的后期限之日起承担所有购房风险责任及税费。
:2：楼房现场验收：
1)开发商应首先出示“两书一表”：《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《竣工验收备案表》。注意：以上文件必须为原件而不是复印件。
2)业主缴交身份证复印件、收房通知书，领房屋钥匙。
3)依原合同约定标准验楼。
4)业主按实际验收情况填写《房屋验收情况表》，签署《商品房实测面积结算补充协议》。
5)如发现问题，双方应协商并签署有关整改维修文件，约定下次验收时间。如基本满意，向开发商索取单独的“二书”和竣工后房屋水电管线图，领取钥匙。
:3：办理入住手续
1)换发票、缴交各项相关费用。
2)填写《住户档案表》、《入住协议》、《消防责任书》等表格。
3)领取《住户手册》、《服务指南》等各种入住手册。

验房手册
查看资料：
1：房屋的《住宅质量保证书》(盖章原件可带走) 　
2：《住宅使用说明书》(盖章原件可带走) 　
3：《竣工验收备案表》(盖章原件) 　
4：面积实测表/测绘单位实测面积明细(可为复印件但要有章) 　
5：管线分布竣工图(水、强电、弱电、结构)/工程竣工图纸或设计单位施工图(可带走) 　
6：《建筑工程质量认定书》 ……【详情】

房屋结构：检查房屋有无裂缝
1：查看房屋主卧及客厅靠近露台的地面和顶上有无裂缝。与房间横梁平行的裂缝，修补后不会妨碍使用。若裂缝与墙角呈45度斜角或与横梁垂直，说明该房屋沉降严重，存在结构性质量问题。　
2：露台处的两侧墙面是否有裂缝，若有亦属严重质量问题。房屋的结构问题常出现在阳台，万一发现房间与阳台的连接处有裂缝……【详情】

防水与排水：检查房屋有无渗漏
1：察看房屋的地面和顶层渗水情况。　
2：检查房屋墙面是否有变色、起泡、脱皮、掉灰的现象。　
3：墙身、墙角接位、顶棚有无水渍。
4：察看厨房、卫生间(顶面、外墙)，阳台的顶部和管道接口是否渗漏。留意厕所顶棚有无油漆脱落或长霉菌。
5：排水:验收下水情况，看是否通畅……【详情】

室内细部
1：管道(1)各种管道表面镀层是否完好无破损。　(2)看水管有无冻裂。　(3)弯头、阀门处用手摸摸是否潮湿(渗漏)。　(4)排污管是否有蓄水防臭弯头以及防臭地漏。
2、门(大门，房门)　(1)门身内、外、顶面是否油漆,有无流坠。各个门的顶部都必须刷漆　(2)目测门四边是否平行且紧贴门框……【详情】

生活设施
供电
1：拉闸断电。检查电闸及电表其是否能控制室内的灯具及室内各插座，方法是拉闸后户内是否完全断电，户内有分闸的，也同样分别检查。　
2：保险插座。距离地面30厘米高的插座都必须带保险装置。　
3：卫生间内的电源插座应是防潮插座并有防溅措施，卫生间的照明灯座必须是磁口安全灯座，洗手盆的上方不应有插座。 ……【详情】

其它
1：核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏，品牌、数量是否相符　
2：抄电表、水表、燃气表数值。　
3：有无专用垃圾道，其有无堵塞。　
4：有无专用邮政报箱。　
5：查问客厅、南、北卧室的空调机位和孔洞。　
6：查问南阳台封闭计划 ……【详情】

交房见招拆招
问题一：无法收房
招式1：业主认为房子未达到交房标准，或违反协议合同拒绝收房，开发商则认为是业主的原因造成无法按时交房，并要业主承担因此而造成的损失和费用。
对策：一是坚持集体收房，避免落单吃亏；二是严格按照有关规定、协议按照收房标准收房。

问题二：物业不给钥匙
招式2：物业公司利用建设单位委托其代为交楼之便，因业主不接受其不合理收费或其他条件，不给业主钥匙。
对策：应是开发商向业主交钥匙，而不是物业公司。物业不能以任何借口扣押业主的房间钥匙。

问题三：要求缴纳公共维修基金
招式3：公共维修基金何时交纳、由谁收取、日后管理使用等问题，不少开发商在交楼时以各种借口强迫业主委托他们或他们委托的公司代办房产证，强行“代收”公共维修基金和契税。
对策：按规定，公共维修基金应在入住时交纳。对此，业主有权拒绝。

问题四：要求缴纳契税
招式4：有很多开发商或物业会要求业主入住前就交契税。
对策：按规定，契税应在办理产权证时交，契税在国内只有税务机关和税务机关指定的单位才有权收取，物业公司是无权向业主收取的。

问题五：开发商实行疲劳战
招式5：为过验房关，开发商采取疲劳战做法，先办手续再验楼，并将办理手续安排在不同地方，甚至在同一时间通知众多业主收房，导致业主东奔西跑还要排队，没精力再就房屋出现的问题与开发商细加论理。
对策：与发展商另约时间；如没法再约时间，可采取“人多好办事”的战术，请亲戚朋友帮忙，大家分工合作，发现的问题自然会多些。

问题六：收取初装费、开通费等
招式6：交房时，开发商会列出很多的费用交纳清单。其中很大部分可能不合理，开发商会要求业主交纳电力增容费、煤气、天然气、电话等初装费、开通费。
对策：根据《湖北省商品房销售明码标价规定实施细则(试行)》规定，商品房交易和产权转移过程中，商品房经营者不得房价外收取水、电、燃气等配套设施建设安装费用。

问题七：开发商证件不齐
招式7：开发商证件不齐要交楼，往往因为楼盘整体建筑未完成而根本无法验收，为尽快回笼资金等原因急于交楼。
对策：对此，业主可选择不收房，如确实被要求收，也要在相关文件如《住户验房交接表》、《验房记录表》中写明“未见《ＸＸＸＸ表》”等字样。

问题八：被要求先签文件后验楼
招式8：先验房后交费、签文件的收房程序是合理的，但开发商大多数采取先交钱填表、签文件再验楼的伎俩，目的是获得更大的主动性。
对策：应将先验房再收房作为附加条款写进合同。如当初合同未约定，则可在每份文件中注明“房内情况未看”或“屋内情况未明”等字样。

问题九：整改一拖再拖
招式9：验房发现问题时，开发商表示会整改，结果收房后，问题一直存在，一拖再拖。
对策：对此，业主应该坚持原则，不管问题大小，都要在相关文件与表格中记录下来，并写清自己的意见，再与开发商交涉。

交房小常识
房屋的保修期是多久？房屋建筑的低保修期限为：1、地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；2、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为五年； 3、供热与供冷系统为2个采暖期、供冷期； 4、电气管线、给排水管道、设备安装为2年； 5、装修工程为2年。

面积误差怎么算？
据《商品房销售管理办法规定》，如面积误差比值在正负0.06％（含0.06％)的购销双方不作任何补偿，0.06％（含0.06％)至3％以内（含3％)的，据实结算房价款，超出3％的，买房人有权退房。买家如对房屋面积有疑问，可先自行测定房内面积，确有问题，再请房地产测绘机构测绘。

如何快速检测地平？
将透明水管注满水，先在门口离地面0.5米处画一个标志，把水管的水位调至这个高度并固定。然后把水管的另一端移至离门口远处的室内。标记下水管在该处的高度。用尺测量一下这个标志的离地高度。这两个高度差就是房屋的水平差。如果差异在2厘米左右是正常的，超出这个范围，就得注意了！

验房问题如何处理？
请专业的验房师来验房，验房师会根据国家标准规范来对房屋进行检测，验完房屋之后验房师会出具一份房屋的验房报告，并附有现场照片。业主拿着验房报告找开发商协商整改。在这个时候验房发现的问题，开发商是有义务为业主整改的，如果协商不成，可申请法律援助，而验房报告可作为现场证据。