浠水房产网教您手持底商过包租婆的快乐生活

2013年08月12日 17:30 小编：蔡蔡 |0 点击：2061

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导读：业界素来就有“投资商铺是金、投资写字楼是银、投资住宅是铜”的说法，几年前，人们抱着尝试的心态去投资“底商”，如今社区逐渐成熟，使当年“掘金”的人们饱尝投资的甜头。近年来，投资型商业物业走向多元化，主题式商铺、SHOPPINGMALL、商业街等陆续出现，但社区底商仍是投资客关注的焦点。

如何挑选热社区街铺有妙招！
    社区街铺通常分：内街商业、外街商业、独立商业街。
    内街商业考量因素按重要次序：社区人口、消费层次、商铺参数（面积、层高、开间、进深、水电煤配置）、业态限制性规划等。通常收益跟随整个楼盘的价值涨跌，关联较重，增长性稍差。更适合自主经营。
    外街商业考量因素按重要次序: 周边熟铺租金水平、人口规模、消费层次、商铺参数（增加：市口位置、人流动线的考察）、业态限制性规划等。
通常外街商业如果做自主经营，要考虑到业态上的补充及品牌的因素；如果作为投资收租，则要考虑项目所在区域的房地产未来趋势、配套情况及具体商铺参数。
独立商业街：更加仰仗整体规划。
一些注意事项：
1、社区入住时间：如果入住过晚，则商铺初期收益不大，投资风险增大；
2、如果商业规模过大，或铺面数量过多，则要考虑开发商的统一经营管理问题和统一招商的问题；
3、开间与进深比例通常适宜在1：2.5，层高考虑到装修因素，起码3米以上；
4、如果是商业街，要考虑停车位置；
5、商铺好位置应当是面向人流而不是面向车流；商铺除非位于人流必经之处，通常不建议在街头或街尾。因为这不符合通常消费习惯：头上比价，中间消费。适宜位置应当在整条街道的中央。当然，也要考量整条商业街的长度；
6、无论如何应该了解周边商业的租金水平。如果是新的区域，没有老的商业可做参考。那么也可以根据社区住宅的售价进行公式推导作参考；
7、小编更倾向考虑的是底商，如果商业体本身不止一层，或带有地下负一层，还需要做更仔细的研究。

商业地产中独立产权商铺：社区底商vs商业街
    浠水房产开发趋势以高层建筑居多，每栋高层开发商都想搞一些商业部分，因此浠水的商业面积从体量上来说还是十分大的。商业地产中，商铺一般分独立产权商铺和分割式产权商铺。独立商铺主要指社区底商和商业街商铺。其实不管什么类型商铺，有几点是他们共同具有的：
1、项目地段。
   其实不管什么样的房地产，地段永远是重要的话题。什么样类型的业态要有什么样的地段去相配合。单就商铺而言，重要的是人气，老社区的人气要比新社区旺；规划居住人群比较密集的要比规划的比较松散的注重景观的要旺一些；快车道没有慢车道好，当然如果是步行街自然就更好；道路两侧的绿化是高杆遮荫的还是一般的低矮灌木，因为高杆遮荫的经常会把两侧商铺门面的广告全部遮掩，很有影响，也就是通常说的可视性不好！
2、区域前景。
   也就是规划问题。有的老区人气很旺，但是随着新的规划，可能会使这里的人气流散；新区的规划安排的住宅或者其他的商业是多少，未来或者在相邻地区形成气候之前，多长时间能聚集人气。
3、道路交通。
   道路交通到达该商铺的位置距离是否合适。交通顺畅，道路宽敞会使到达这里的人气得到不断的补充。
4、商铺本身的一些条件也很重要。
    比如，商铺的功能配套不能单一，如烟道、燃气、上下水、通讯等。另外进深与开间比例要合适，常见的门面如果开间是四米，进深是八米好，但是开发商一般不会如此做，但是如果要突破12米，这个商铺的价值就小得多了。开间和进深1：2是理论，实际如果1：3可以接受，但是再深就很麻烦。层高一般不能低于4.5米，有些商铺可以有夹层，层高就要考虑到5米以上。
在本区域内，即当客户到达该区域时，经过到达你的铺面的道路是否方便，你的位置和客户到达这里通常的下车进入位置能否尽快在他的目击范围内。
门口是否具有空场地可以停有车辆，或在很近的地方有适当的停车位也很重要。
5、社会底商和商业街铺面有时有整体的包装、招商、管理，但是大部分不会如此做!
   不过由于此类商铺的适应能力较强，而且大多数还可以依靠附近的社区而让其生存下去，风险较小，所以投资的人较多，收益也就相对较小！_ueditor_page_break_tag_

请注意了：这些型类的商铺必须“火”

    房产投资中的住房投资收益不会太高，这是因为住房是一个完全竞争的市场，有流动性，有大量的替代产品可以供大家选择，价格也不可能太高，太高就会有新的开发来填补。而商铺的投资就有很强的区域性，而且开发的总量是有限的，有一定的稀缺性，受益也要高于住宅投资，因此，商铺投资逐渐成为人们房产投资的主要方向。
1、人流量大的地段
    人气、人流是由道路决定的，在未来若干年人气不变、人流必须经过的地段，就有很高的投资价值，因为它有永恒性。全国许多城市目前都进行着大规模的旧城改造，使得地段处于急剧变化之中，在变化当中有风险，也会有机遇。一些原来有投资价值的地段，可能会因为道路的改变，失去人流的支撑，投资的风险加大；新道路的建设也会有新的地段重新涌现，人流必须经过的一些地段的商铺收益会很高。
2、小面积商铺
    近年来，小面积商铺投资受到越来越多的人青睐。
    中小型企业多选择小面积商务办公楼。单身公寓是投资性的住宅房，多数人购买了不住而用于出租获取租金回报。该物业一般都是地处热闹地段，房型面积较小，在20～40平方米之间，套内卧室、卫生间、厨房和会客空间等基本居住功能齐全。小面积商铺历来是投资的稀缺品种，它的投资价值很高。单身公寓、小面积商务楼和小商铺市场火热的主要原因是单位面积小、总价低，吻合绝大多数房产投资者投资起点低回报收效快的购买心理。具体分析，单身公寓是因为城市外来人口增多，这些人经济上并不是太富裕，他们需要过渡性房产品种；小面积商务楼是因为近年来以私营企业为代表的中小企业飞速发展，他们需要有品牌的，总价又不高的办公物业；小商铺是因为近几年城市商业模式已有两极化发展趋势，或大商场、高档商场，或大众化的遍布各新开发小区的小商店，而中小投资者需要的小商铺目前还十分稀缺。
3、成长型商铺
    在一些边缘地区大盘建设的早期，投资其周边商铺，已日渐成为楼市稳健型投资客的长线投资品种之一。住宅郊区化趋势的推进，使商业网点的建设从中心区域向边缘区域转移。依附于新城建设而蓬勃发展的外围地区商铺，由于其良好的成长性，广受投资客的关注。
商铺建设跟着大盘走的趋势正日益明显。在新建社区周围，人口很多，居民潜在购买力巨大。这种目前还处于蓄势阶段、但将来增值空间巨大的商铺，专家称之为成长型商铺。
成长型商铺初始投资额较低，这种需要孵化期的产品，收益率呈现递增形态，因此比较适合资金回报迫切性不强的小投资者。
4、消费能级高的地段
    在商铺投资市场上，资深买家的诀窍之一就是“看客买铺”。CBD商务规划区和社区商业铺位之所以热销，根本原因就在于，投资判定一家商铺的价值，重要的是看客流的消费能级，哪里的消费能级越高，哪里的商铺投资越有价值。写字楼商铺租金相对比较低，升值空间大；其次是CBD商务区的客流比较稳定，消费能级比较高，特别适合一些现代商贸服务行业的业态入驻。类似的CBD商务区规划有限，其商铺存量则更是稀缺，对投资者来说，升值潜力都十分看好。
    一般来说，CBD商务区的商铺客流消费能级相对较高。以商务楼白领、外籍人士为目标消费群的酒吧咖啡馆、健身健美中心、美容美发厅以及银行证券、展览展示厅都会开在这些地方。
5、大型超市旁
    从城市的发展看，城市空心化会成为趋势，随着居住的外移，商业也会向外发展，而商务中心会集中在城市中心。百货业需要相对的集中，买衣服、家电等，需要看流行、看趋势，消费者需要货比三家。而超市就不用集中，是消费者很快可以下决定购买的，只要有消费人群的支撑，就能独立形成旺区。现在要寻找风险小、回报高的地段，城市地铁的出口应该是投资的佳选取点，地铁出口确定的位置，一般租金会成倍地上涨。
对于商业地产的投资，要注意地段和商业业态，现在的超市将有可能会被仓市所取代，仓市将成为一种方向。在仓市和超市的旁边可以考虑选择商铺，因为在附近不缺人气，但要注意的是，经营要有差异性，不能经营和仓市、超市相近的商品。
6、绿地周边商铺
    经历非典，市民开始更加注重健康、环保、绿色的消费理念，绿地商铺炙手可热。
昔日在人们一般认识中，商业繁荣是建立在一种完全人为的环境中，它需要购买力聚集，而坐落于大片绿地周边的商铺，无法形成视觉上的强势。因而“绿色”往往会站到繁荣繁华商业的对立面。在上海商业历史上，就不乏一些知名商业街在改造时“果断”移植掉大片行道树所带来的遗憾。
而如今，随着市民生活水平的提高，消费市场已经从“物质经济”逐步转向“体验经济”阶段。品牌、服务和空间环境、消费的安全与健康作为“体验经济”的有机组成部分，逐渐超越单纯的价格战，成为主导人们消费行为的重要因素。绿地商铺热正是在这些综合因素的作用下应运而生。
7、警惕高租金商铺
    不同位置的商铺，获得客流的能力不一样，租金价格也自然大不相同。商铺租金的变化，往往是某个区域或某类商铺投资价值的坐标。
有两类热销的商铺租金和售价是一路走高。一类是连锁大卖场、销品茂等新业态的大商铺。作为注入房产市场的新元素，这些大型优质商铺供给的稀缺，使近期公开租售的大商铺的租金继续保持上升势头。另一类，则是市级商业中心区的“经典”旺铺，租金更是成倍增长，千金难求，一经推出即被投资者购租一空。
商铺投资专家分析认为，在目前的市场上，这类位置佳、地段好的所谓“经典旺铺”，其价格已经被抬升到一个危险的价位区间，投资者如果现在入市，存在巨大的套牢风险，务必三思而后行。不少商铺一而再，再而三地被爆炒，租金的价格已经相当离谱，谁成为后接手的经营者，等于“抱个炸弹在怀里”。
租金高的商铺，虽能代表它的经营价值高，但绝不能说商铺租金越高，就越值得商家入驻。能让老板赚钱的商铺是好商铺，但决定一家商铺是否值得投资，租金并非惟一的参考指标。_ueditor_page_break_tag_
  浠水潜力股楼盘商铺大盘点

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